住宅作为商品不同于一般商品，它具有三大特点：一是固定性；二是耐用性；三是昂贵性。住宅商品的三大特性决定了住宅消费与一般商品消费有两大不同特点：一是住宅商品的消费有购买和租赁两种形式，而一般商品大多只有购买这种形式。二是就一般商品而言，因使用年限较短，一般只有一个购买主体，只购买一次就消费完毕，而就住宅商品而言，同一住宅，在其几十年的使用年限中，可能会有几个甚至十几个购买者或使用者。
就消费主体而言，家庭作为住宅消费主体，对住房的消费决不是一次完成的。家庭对住宅消费大致有4个发展阶段（或4个消费层次）：第一阶段是家庭主人在25—30岁左右，其家庭结构较为单一，属2—3口之家，支付能力有限，其对住宅的现实需求是建筑面积在60—70平方米左右，能满足生存需要的二室一厅住宅；当家庭主人在35—40岁之间时，随着小孩的长大，家庭支付能力的增强，其对住宅的消费需求则是建筑面积在90平方米左右的二室二厅住房，属发展阶段；当家庭主人在45—50岁左右时，随着支付能力的进一步增强，小孩的长大成人，其住宅需求理想面积则是120平方米左右的三室二厅，属享受阶段；在60岁以后，随着子女独立成家和退休后收入的减少，支付能力的减弱，房子过大又显空旷和冷清，则将120平方米的住房换成两套60—70平方米左右的住房，一套给成家的子女，一套二老住用，属后生存阶段。
消费住宅主客体双方的特性决定了人们对住房消费总是先住小房、旧房、劣房，随着收入的提高，支付能力的增强，逐渐住上大房、新房、好房（原来的房子腾退给消费层次较低的家庭）。在计划经济条件下，单位的福利分房是遵循“退旧分新、退小分大、退劣分优”的原则，在市场经济条件下，家庭购房也将会遵循“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”的原则，住宅消费的这一特殊现象，我们称其为“住宅消费的递进替换规律”。
